Blog

Det danske marked for erhvervsejendomme gennemgår en fundamental transformation frem mod 2026. Tiden, hvor man som udlejer blot kunne læne sig tilbage og opkræve leje fra langvarige institutionelle kontrakter, er forbi. Den er blevet erstattet af en mere dynamisk model, der kræver aktiv drift og fokus på lejernes behov. 

I de store vækstbyer som København og Aarhus er søgningen mod kvalitet ikke længere blot en tendens – det er markedsstandarden. For ejendomsejere og investorer er udfordringen klar: Hvordan sikrer man fuld udlejning, når lejerne kræver mere fleksibilitet, bedre teknologi og højere standarder for bæredygtighed? Svaret findes i intelligent forvaltning og proaktiv ejendomsdrift.  

Overblik over det danske marked: Prognose for 2026 

Når vi ser frem mod 2026, fremstår den danske økonomi fortsat som en sikker havn i europæisk sammenhæng. Med en forventet vækst i bruttonationalproduktet på over 2 % og en robust medicinalsektor, der fungerer som vækstmotor, er den grundlæggende efterspørgsel på erhvervslokaler sund. 

Kontormarkedet oplever dog en stigende polarisering. Ifølge de seneste tal fra EjendomDanmark og de førende mæglere er tomgangen i København K fortsat meget lav (omkring 5-6 %), mens sekundære ejendomme i yderkanterne oplever en svagt stigende tomgangsprocent. 

Væsentlige markedsforskydninger i 2026: 

• Stabiliserede afkast: Efter usikkerheden i 2023-2024 har afkastkravene fundet et nyt leje. Investorer fokuserer nu på værdiskabende strategier gennem optimering af driften frem for at satse på generelle markedsstigninger. 
• Mangel på udbud: Nybyggeriet er bremset op. I 2026 betyder manglen på helt nye klasse A-ejendomme, at eksisterende bygninger skal forvaltes klogere og opgraderes for at forblive attraktive. 
• Fleksibilitet som standard: EDC Erhverv melder, at over 70 % af alle nye forespørgsler nu indeholder ønsker om fleksible lejevilkår eller muligheden for at kombinere faste pladser med flyverpladser. 

Fire strategier til at mindske tomgang gennem intelligent drift 

Fokuspå servicebaserede erhvervslokaler 

Moderne lejere bevæger sig væk fra de traditionelle 10-årige uopsigelige kontrakter på rå lokaler. I 2026 er de mest succesfulde ejendomme dem, der tilbyder indflytningsklare lejemål. Det indebærer færdige installationer, lynhurtigt fibernet, modulære indretningsløsninger og adgang til fælles mødefaciliteter. Ved at gøre det let for virksomheder at flytte ind, kan udlejere tiltrække de mange vækstvirksomheder, der ikke kan binde sig til årtier lange kontrakter. 

Datadrevetfastholdelse af lejere 

Intelligent forvaltning bygger på data. Ved hjælp af sensorer kan ejendomsadministratorer følge den faktiske udnyttelse af lokalerne i realtid. 

Ekspertens vurdering: “Hvis tallene viser, at en lejer i gennemsnit kun bruger halvdelen af deres kvadratmeter, kan en proaktiv udlejer tilbyde at omstrukturere lejemålet. Man kan tage de overflødige kvadratmeter tilbage og omdanne dem til fællesarealer eller mindre kontorpladser, samtidig med at man beholder den eksisterende lejer. Det forebygger en fuld opsigelse af lejemålet.” 

Bæredygtighedsom værdidriver 

Bæredygtighed er nu en afgørende faktor for udlejningsgraden. I Danmark er DGNB-certificeringen blevet den gyldne standard. I 2026 vil institutionelle lejere – som banker og globale rådgivningshuse – simpelthen fravælge bygninger, der ikke lever op til høje krav om energieffektivitet og indeklima. Ved at opgradere ejendommens styringssystemer til optimering af varme og lys, sænker man ikke blot driftsomkostningerne, men øger også lejernes lyst til at blive i bygningen. 

Kontoretsom destination 

For at imødegå tendensen med hjemmearbejde skal kontoret være et sted, hvor medarbejderne har lyst til at opholde sig. Det kræver, at ejendommen forvaltes med fokus på værtskab. Det kan omfatte: 

• Digitale adgangsløsninger: Brugervenlige systemer via mobilen frem for de traditionelle plastikkort. 
• Ejendoms-apps: Hvor lejerne kan bestille frokost, booke depotrum eller tilmelde sig fælles faciliteter. 
• Højkvalitets-kantiner: Samarbejde med aktører, der fokuserer på økologi og gode råvarer, hvilket er essentielt for at tiltrække talenter i de danske storbyer. 

Sammenligning: Traditionel drift vs. Intelligent forvaltning (2026) 

Ekspertens kommentar: Hvad det betyder for investorer 

Omstillingen til intelligent ejendomsdrift kræver større investeringer her og nu, men gevinsterne i form af højere leje og lavere tomgang er mærkbare. Analyser viser, at moderniserede bygninger med aktiv drift opnår lejeniveauer, der ligger 10-15 % over sammenlignelige ejendomme uden disse tiltag. I et marked med et stabiliseret renteniveau er driftseffektivitet den sikreste vej til at beskytte ejendommens værdi. 

Konklusion: Fremtidssikring af din portefølje 

At mindske tomgang i 2026 handler ikke længere om at tilbyde den billigste husleje, men om at tilbyde de klogeste kvadratmeter. Ved at integrere moderne teknologi, fokusere på bæredygtighed og tilbyde fleksible rammer, sikrer danske ejendomsejere, at deres lokaler forbliver det foretrukne valg for fremtidens arbejdsstyrke.