Som faglig gennemgang for udgivere og beslutningstagere inden for kommerciel ejendom adresserer denne artikel de væsentligste forhold, som lejere bør prioritere i lejekontrakter i 2026. Artiklen bygger på gældende regelsæt, aktuelle lovforslag og markedspraksis og er tiltænkt ledere, indkøbere og juridiske rådgivere, der forhandler lejevilkår for kontor, kontorlokaler, kontorfællesskaber og andre erhvervslokaler i Danmark.
Juridisk ramme og forhandlingsfrihed
Erhvervslejelovens grundprincip
Erhvervslejeloven giver parterne betydelig aftalefrihed, hvilket betyder, at mange vilkår kan tilpasses lokale behov — men netop aftalefriheden stiller krav til lejers juridiske forberedelse og risikostyring. Som lejer bør man derfor kende standardbestemmelser om opsigelse, vedligeholdelse og udlejers ændringsret.
Nyere initiativer og lovgivningsfokus
Lovprogrammet i folketingsåret 2025–2026 indeholder initiativer, der retter sig mod grøn omstilling og digitalisering i lejeforhold — herunder krav vedrørende ladeinfrastruktur og digital kommunikation mellem partnere — hvilket kan få betydning for bygningens drift og omkostningsfordeling i nye kontrakter. Lejere bør følge disse forslag tæt ved forhandling.
Økonomiske vilkår — hvad trækker i 2026
Lejeregulering og markedsleje
I erhvervslejekontrakter kan parterne aftale løbende regulering; lovgivningen rummer desuden bestemmelser om lejeforhandlinger ved længere lejemål, herunder muligheden for ændring af vilkår hvert ottende år i visse kontrakter — et vigtigt forhandlingspunkt for lejere, da det påvirker forudsigeligheden i driftsomkostninger.
Skatter, afgifter og usikkerhed
Ændringer i dæk-ningsafgift og ejendomsskatter har i 2024–2025 været diskuteret aktivt, og usikkerhed om beregning og tilbagevirkende opkrævning kan påvirke krav fra udlejer. Lejere bør kræve klarhed i kontrakten om, hvilke ændringer udlejer må videreføre til lejer, samt frister for varsling.
Praktiske klausuler — centrale forhandlingspunkter for lejere
I 2026 er de praktiske vilkår i en lejekontrakt ofte lige så afgørende som selve lejeniveauet. For lejere af kontor, kontorlokaler, coworking og øvrige erhvervslokaler er det netop disse klausuler, der fastlægger graden af fleksibilitet, den økonomiske risiko og de samlede driftsomkostninger gennem hele lejeperioden for et erhvervslejemål.
Vedligeholdelse og klar ansvarsfordeling
Et af de mest centrale forhandlingselementer er fordelingen af vedligeholdelsespligter. I nyere kontrakter ses ofte en model, hvor lejeren har ansvar for den indvendige vedligeholdelse, mens udlejer af erhvervsejendomme bærer ansvaret for bygningens bærende konstruktioner, klimaskærm og fælles tekniske installationer. For lejeren er det afgørende, at ansvarsgrænserne er præcist defineret for at undgå uforudsete udgifter ved slid, skader eller tekniske svigt.
Ændringer, tilpasninger og indretning af lokaler
Moderne kontorlokaler og kontorfællesskaber kræver i stigende grad fleksibel indretning, som understøtter hybride arbejdsformer. Lejekontrakten bør derfor regulere lejers ret til ombygning, etablering af skillevægge, installation af IT-infrastruktur og tilpasning af fællesarealer. Et centralt forhandlingspunkt er, om lokalerne skal retableres ved fraflytning, eller om forbedringer kan overtages af udlejer uden kompensation, særligt når de øger værdien af den kommercielle ejendom.
Energi, drift og bæredygtige tiltag
Energiforbrug og bæredygtighed fylder mere i erhvervslejemål i 2026. Det gælder både energimærkning, driftsoptimering og investeringer i energieffektive løsninger. Lejeren bør sikre, at kontrakten tydeligt angiver, hvilke energiforbedringer udlejer kan gennemføre, og i hvilket omfang omkostningerne kan videreføres via lejen eller fællesudgifterne. Uklare formuleringer på dette område kan føre til væsentlige meromkostninger over lejeperioden.
Fællesudgifter og økonomisk gennemsigtighed
For lejere i større erhvervsejendomme er fællesudgifter ofte en betydelig post. Derfor bør kontrakten indeholde klare bestemmelser om budgettering, regulering og dokumentation af disse udgifter. Lejeren bør have ret til indsigt i regnskaber og fordeling af omkostninger, herunder drift af fællesarealer, serviceaftaler og teknisk administration. Øget gennemsigtighed er et vigtigt redskab til omkostningskontrol.
Underudlejning og fleksibilitet i anvendelsen
Fleksibilitet er et gennemgående krav blandt lejere i 2026, særligt inden for coworking og kontorfællesskaber. Klausuler om underudlejning, delvis overladelse eller midlertidig fremleje bør forhandles aktivt. Lejeren bør tilstræbe bestemmelser, der giver mulighed for underudlejning uden urimelige begrænsninger, så længe anvendelsen forbliver erhvervsmæssig og forenelig med ejendommens øvrige lejere.
Opsigelse, ophør og risikominimering
Bestemmelser om opsigelse og ophør har stor betydning for lejers risikoprofil. Ud over opsigelsesvarsler bør kontrakten regulere økonomiske konsekvenser ved førtidig fraflytning, herunder eventuelle bodsforpligtelser og krav til istandsættelse. For lejere af kontor og erhvervslokaler er det i 2026 afgørende at sikre en afbalanceret exit-struktur, der tager højde for ændrede forretningsbehov og organisatorisk udvikling.
Markedsadgang og værktøjer til lokalesøgning
Brug transparente databaser og portaler til markedsindsigt under forhandlingsforberedelsen. Portalernes markedsstatistikker og udbud kan give pejlemærker for markedsleje og tomgang. Relevante danske portaler inkluderer Lokalebasen.dk, Ejendomstorvet.dk og specialiserede mæglere, som løbende offentliggør statistik og ledige erhvervsejendomme.
Konklusion — prioriterede tjekpunkter for lejeren
- Sikkerhed i aftalefrihed: få juridisk gennemgang af centrale klausuler.
- Klare regler for lejeregulering og otteårsbestemmelser.
- Specificer ansvar for energieffektivisering, ladeinfrastruktur og forbedringer.
- Krav om gennemsigtig håndtering af skat/afgiftsændringer.
- Brug markedsdata fra anerkendte portaler i forhandlingen.
Som faglig rådgiver anbefaler jeg, at virksomheder på forhånd udarbejder en forhandlingscheckliste baseret på ovenstående punkter og sikrer juridisk gennemgang før underskrift. Dette minimerer økonomiske overraskelser og sikrer, at lejemålet understøtter både daglig drift og strategiske planer i 2026.